Der Verwalter

Der Verwalter ist Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, ihm obliegt, neben der Eigentümergemeinschaft und dem fakultativen Beirat, die Veraltung des Gemeinschaftseigentums. Zum Verwalter kann grundsätzlich jede geschäftsfähige Person bestellt werden, besondere Qualifikationen oder Befähigungsnachweise sind nicht erforderlich.

 

Bestellung

Über die Bestellung und auch die Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.

 

Der Verwalter kann auf maximal fünf Jahre bestellt werden. Im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung des Wohnungseigentums ist die Bestellzeit jedoch auf drei Jahre begrenzt. Der Verwalter kann auch wiederholt bestellt werden. Dafür ist ein erneuter Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellung gefasst werden kann.

 

Verwaltervertrag

Neben der Bestellung zum Verwalter schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig einen sog. Verwaltervertrag mit dem Verwalter ab. Die Bestellung und der Abschluss des Verwaltervertrages sind rechtlich voneinander zu trennen. Bei dem Verwaltervertrag handelt es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag i.S.d. § 675 BGB. In diesem werden die Dienste und Leistungen des Verwalters und regelmäßig auch die Vergütung des Verwalters geregelt.

 

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Die wesentlichen sind Aufgaben und Befugnisse des Verwalters in den §§ 27,28 WEG normiert. Daneben finden sich auch in einigen anderen Vorschriften diesbezügliche Regelungen. Zusätzlich können auch weitere Aufgaben und Befugnisse vertraglich zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft vereinbart werden, oder in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden.

 

Eine generelle Vertretungsmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft steht dem Verwalter nicht zu. Allerdings sind dem Verwalter schon aus Praktikabilitätsgründen vom Gesetzgeber verschieden Vertretungsbefugnisse zur Erfüllung seiner Aufgaben eingeräumt.

 

Zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters gehören u.a.:

 

  • die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen,
  • für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen und die dafür notwendigen Maßnahmen zu treffen,
  • die Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt,
  • die Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängen und die eingenommenen Gelder zu verwalten,
  • Anforderungen von Lasten- und Kostenbeiträgen von den einzelnen Eigentümern, Bewirkung und Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen an und von Dritten, die mit der laufenden Veraltung des Gemeinschaftseigentum zusammenhängen,
  • Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen, die von Dritten an die Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Eigenschaft gerichtet sind,
  • Geltendmachung von Ansprüchen und Abwehr von Rechtsnachteilen.

 

Haftung des Verwalters

Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag und aus dem Bestellungsverhältnis. Er ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet, welcher der Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine schuldhafte Pflichtverletzung entsteht.