Gebrauch des Wohnungseigentums

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer in Bezug auf das Sondereigentum frei in der Art und Weise des Gebrauches. Er kann das Eigentum selber nutzen, es an Dritte weitervermieten, verpachten oder auch gar nicht nutzen. Das Sondereigentum ist echtes Alleineigentum i.S.d. § 903 BGB und der Wohnungseigentümer kann damit verfahren wie er will, soweit dem nicht ein Gesetz oder Rechte Dritter dem entgegenstehen (§ 13 I WEG).

 

Zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt. Dabei spielt die Größe des individuellen Miteigentums keine Rolle, da es hier auf den gleichberechtigten Mitbesitz ankommt.

 

Grenzen des Rechtes zum Gebrauch

Das Recht zum unbeschränkten Gebrauch findet dort seine Grenzen, wo die Rechte und Interessen Dritter insbesondere anderer Wohnungseigentümer betroffen sind. Diese Grenzen können durch Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern, durch einen Beschluss oder die gesetzlichen Tatbestände des § 14 WEG bestehen.

 

1. Gebrauchsregelungen durch Vereinbarung

In Vereinbarungen  gemäß §§ 10 I 2, 15 I WEG können die Grenzen des zulässigen Gebrauchs abweichend von den gesetzlichen Regelungen des § 14 WEG getroffen werden. Die Vereinbarung ist ein schuldrechtlicher Vertrag und muss einstimmig gefasst werden. Mit ihr kann von dispositiven Gesetzesrecht abgewichen werden. Vereinbarungen in diesem Sinne enthalten oft Zweckbestimmungen, wie mit bestimmten Bestandteilen des Sondereigentums zu verfahren ist, insbesondere welche Nutzung zulässig ist und welche nicht.

 

Weiterhin kann durch solche Vereinbarungen die Zuordnung von Räumen zu Wohnungseigentum oder Teileigentum geregelt werden (Beispiel: eine Wohnung soll als Ladenlokal genutzt werden). Rein rechtlich ist eine solche Zuordnung zwar keine Vereinbarung i.S.d. § 10 I 2, 15 I WEG. Aber die Regelungen über die Zweckbestimmung und eine abweichende Nutzung davon sollen auch im Fall einer veränderten Zuordnung Anwendung finden.

 

Des weiteren können die Wohnungseigentümer mittels einer Vereinbarung festlegen, dass bestimmte Räume des Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums nur in einer bestimmten Art und Weise oder in einem bestimmten Umfang genutzt werden dürfen oder eine bestimmte Nutzung ganz untersagt ist.

 

2. Gebrauchsregelungen durch Beschluss

Durch einen Beschluss i.S.d. § 15 II WEG können die Wohnungseigentümer den ordnungsgemäßen Gebrauch näher bestimmen, der sich aus der Beschaffenheit des Gegenstandes, dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen unter Beachtung des allgemeinen Gebots der Rücksichtnahme. Bei der Beschlussfassung sollte sich an der Regelung des § 14 I WEG orientiert werden. Verstoßen Beschlüsse gegen die Grundsätze des ordnungsgemäßen Zusammenlebens, so können sie unter Umständen unwirksam sein. Beschlüsse entstehen durch Abstimmung nach einem Beschlussantrag aus der Mitte der Wohnungseigentümer. Mit Beschlüssen kann nicht von gesetzlichen Regelungen abgewichen werden, sondern bestimmte Rechtsverhältnisse nur konkretisiert werden.

 

3. Beschränkungen durch Gesetz

In § 14 WEG finden sich einige gesetzliche Regelungen zum Gebrauchsrecht der Wohnungseigentümer. Diese Regelungen finden Anwendung, wenn Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht vorliegen oder keine abschließende Regelung enthalten.

 

Rücksichtnahme und Instandhaltung des Sondereigentums

Nach § 14 I WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

 

Einwirkungen auf Dritte

Der Wohnungseigentümer ist gemäß § 14 II WEG auch verpflichtet, dass Dritte die Gebrauchsregeln beachten. Insbesondere im Falle der Vermietung oder Verpachtung ist diese Vorschrift praktisch relevant. Der vermietende Wohnungseigentümer hat auf seinen Mieter dergestalt einzuwirken, dass dieser vom Sondereigentum und vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in zulässiger Weise Gebrauch macht.

 

Duldungspflichten

§ 14 III WEG enthält eine Duldungspflicht der Wohnungseigentümer. Danach ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem zulässigen Gebrauch beruhen.

 

Der Wohnungseigentümer ist nach § 14 IV WEG ebenfalls verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Ein Wohnungseigentümer muss das Betreten jedoch nur soweit dulden, wie es zur Durchführung der entsprechenden Maßnahmen notwendig und erforderlich ist.

 

Rechtsschutz bei Beeinträchtigungen des Gebrauchs

Nach § 15 III WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den anderen Wohnungseigentümer den Gebrauch und die Nutzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums entsprechend der getroffenen Vereinbarungen und Beschlüsse und des Gesetzes verlangen. Ergibt sich weder aus Vereinbarungen, Beschlüssen oder dem Gesetz eine Regelung, so kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch verlangen, der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigen Ermessen entspricht.

 

Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer Störung. Diese Ansprüche bestehen auch dann, wenn die Störung nicht von einem Wohnungseigentümer selbst, sondern von einer Dritten Person (z.B. der Mieter) ausgehen. Der Anspruch besteht dann aber weiterhin gegen den Wohnungseigentümer und nicht gegen die dritte Person. Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für ein störungsfreies Verhalten zu sorgen.