Die Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das Organisationsforum der Wohnungseigentümergemeinschaft und dient dazu, alle Angelegenheiten, über die Wohnungseigentümer selbständig entscheiden können, zu regeln.

 

Die Versammlung ist grundsätzlich vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Daneben kann die Wohnungseigentümerversammlung auch einberufen werden, wenn dies ein Viertel aller Wohnungseigentümer verlangen oder in speziellen in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Fällen.

 

Formalien

Zunächst muss die Einberufung in Textform erfolgen. Dies bedeutet, dass die Einladung nicht schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift des Einladenden erfolgen muss, sondern auch durch Übersendung einer Kopie oder per Fax oder E-Mail erfolgen kann. Auf dem Einladungsschreiben sind alles wesentlichen Tagungsordnungspunkte zumindest schlagwortartig angegeben sein.

 

Die Frist zur Einberufung soll mindestens zwei Wochen betragen, damit jeder Wohnungseigentümer genügend Zeit hat, um sich auf die vorgesehenen Themen vorzubereiten. In dringenden Fällen kann diese Frist jedoch auch unterschritten werden.

 

Durchführung der Versammlung

Den Versammlungsvorsitz führt, soweit kein anderer Beschluss gefasst wird, der Verwalter. Der Verwalter hat dabei für den ordnungsgemäßen Ablauf zu sorgen. Aus diesem Grunde muss er verschieden Aufgaben sicherstellen:

Feststellung der Beschlussfähigkeit

  • Aufruf der Tagungsordnungspunkte
  • Entgegennahme von Beschlussanträgen
  • Leitung der Abstimmung über Beschlussanträge
  • Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses
  • Anfertigung und Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls

 

Beschlussfassung

Bevor die Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung kommen können, muss zunächst festgestellt werden, ob überhaupt eine Beschlussfähigkeit vorliegt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nur dann beschlussfähig, wenn die erschienen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Sollte die Beschlussfähigkeit in einer Versammlung nicht erreicht werden, so kann der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Beschlussgegenstand einberufen. In diesem Falle ist die Versammlung dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Eigentumsanteile beschlussfähig.

 

Im Anschluss an die Beratung der einzelnen Tagesordnungspunkte entscheiden die Wohnungseigentümer über die jeweilige Angelegenheit durch Beschluss. Die Abstimmung erfolgt durch den Versammlungsleiter, welcher die Anzahl der jeweiligen Ja- und Neinstimmen ermittelt. Ein positives Abstimmungsergebnis liegt vor, wenn die Zahl der Ja-Stimmen die Zahl der Nein-Stimmen überwiegt. Enthaltungen werden dabei nicht berücksichtigt, soweit nicht vereinbart ist, dass Enthaltungen als Nein-Stimmen zu werten sind.

 

Ein Beschluss kommt nach der Abstimmung erst dann wirksam zustande, wenn das Beschlussergebnis in der Versammlung gegenüber den Wohnungseigentümern festgestellt und bekannt gegeben wird.

 

Zur Stimmabgabe im Einzelnen

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung stimmberechtigt. Dabei hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Steht das Wohnungseigentum mehren gemeinschaftlich zu, so kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden (§ 25 Abs. 2 WEG).

 

Hinsichtlich der Stimmkraft kann vom gesetzlich verankerten Kopfprinzip (ein Eigentümer-eine Stimme) durch Vereinbarung abgewichen werden. Danach ist es auch möglich, ein Stimmrecht nach Wohnungseigentumseinheiten (Objektprinzip) oder Miteigentumseinheiten (Wertprinzip) festzulegen.

 

Grundsätzlich kann das Stimmrecht einem einzelnen Wohnungseigentümer auch nicht entzogen werden. Jedoch kann ein Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen von der Abstimmung ausgeschlossen sein.

 

Gemäß § 25 Abs. 5 WEG ist ein Eigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung auf die Vornahme eines mit ihm bezogenen Rechtsgeschäftes gerichtet ist, die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der übrigen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder ein Wohnungseigentümer gemäß § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wurde. 

 

Versammlungsniederschrift und Beschluss-Sammlung

Gemäß § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Versammlungsniederschrift (oft auch Versammlungsprotokoll genannt) aufzunehmen. Darin sind der Ort, die Zeit des Sattfindens der Eigentümerversammlung und der Wortlaut der Beschlussanträge und das jeweilige Abstimmungsergebnis aufzunehmen.

 

Des Weiteren besteht gemäß § 24 Abs. 7 WEG eine Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung. Die Führung dieser Beschluss-Sammlung obliegt grundsätzlich dem Verwalter (§ 24 Abs. ( S.1 WEG).