Die Eigetümergemeinschaft

Mehrere Wohnungseigentümer bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit der Begründung von Wohnungseigentum im Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer.

 

Die gesetzlichen Regelungen zur Ausgestaltung der Gemeinschaft, insbesondere zu den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer, ergeben sich im Wesentlichen aus den Bestimmungen des WEG und hier in den §§ 10 ff WEG. Der Gesetzgeber will aber den Wohnungseigentümern die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses weitgehend selbst überlassen. Deshalb können von den Wohnungseigentümern von den gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen getroffen werden, soweit das Gesetzesrecht nicht zwingend ist (§ 10 I 2 WEG).

 

Die wichtigste Instrument zur Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung bildet die Grundordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihr können beispielsweise Regelungen zur Veräußerung oder Vermietung des Sondereigentums, Regelungen zum Gebrauch des Sondereigentums etwa in Hinsicht auf Tierhaltung oder Musizieren getroffen werden oder einzelnen Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.

 

Die Gemeinschaftsordnung entsteht als schuldrechtlicher Vertrag zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern. In der Praxis erfolgt jedoch die Aufstellung der Gemeinschaftsordnung gleichzeitig mit der Teilungserklärung des Alleineigentümers.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums teilrechtsfähig, d.h. sie kann im eigenen Namen Verträge abschließen und im eigenen Namen klagen oder verklagt werden. Vertreten wird die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft.

 

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt gemäß § 20 WEG den Eigentümern, dem Verwalter oder, soweit vorhanden, dem Verwaltungsbeirat. Soweit keine abweichende Regelung getroffen wurde, steht die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Eigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 WEG).

 

Zu den Verwaltungskompetenzen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören u.a. die Fälle der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 WEG

  • das Aufstellen einer Hausordnung
  • die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,
  • Abschluss einer Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung,
  • die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage,
  • das Aufstellen eines Wirtschaftsplanes
  • die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunksempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.