Einführung in das Wohnungseigentumsrecht

Einleitung - Grundbegriffe

Durch das Wohnungseigentumsrecht wird der zivilrechtliche Grundsatz durchbrochen, dass das Eigentum an einem Gebäude dem Eigentum an dem Grundstück, auf dem es errichtet wurde, folgt. Mit Hilfe der Regelungen des WEG ist es möglich, Eigentum nur an Teilen eines Gebäudes zu erwerben.

 

Das Wohnungseigentumsgesetz  bezieht sich seinem Namen nach auf das Wohnungseigentum, doch ist es nicht darauf beschränkt. Schon in § 1 WEG unterscheidet das Gesetz nach Wohnungseigentum und Teileigentum.  Wohnungseigentum ist danach das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Unter einer Wohnung versteht man die Summe von Räumen, in denen eine funktionierende Haushaltsführung möglich ist. Im Gegensatz dazu steht das Teileigentum, das Eigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z.B. Büros oder Ladengeschäfte).

 

Für beide Arten von Sondereigentum bestehen die gleichen Regelungen. Wohnungseigentum und Teileigentum unterscheiden sich nur in der Zweckbestimmung des Sondereigentums. Wenn im folgenden von Wohnungseigentum die Rede ist, so sind diese Ausführungen auch auf das Teileigentum anwendbar.

 

Soll die Zweckbestimmung nachträglich geändert werden, so ist dafür eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer und eine Eintragung im Grundbuch notwendig.

 

Das Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört (§ 1 II WEG).

Das Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung. Zum Sondereigentum gehören daneben die diesen Räumen gehörenden Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das in § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 I WEG).

 

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle die Teil des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind (Fassade, Dach, tragende Innenwände). Ebenso gehören zum Gemeinschaftseigentum die konstruktiven Teile von Decken und Böden, die Außenseite der Wohnungseinganstüren oder der Fenster.

 

Eine genaue Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums ergibt sich aus dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung oder Teilungsvereinbarung.