Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S.2 BGB). Damit trägt der Vermieter die Kosten und Lasten. Damit sind ohne vertragliche Regelung auch die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen.

 

Es ist jedoch von der Rechtsprechung anerkannt, dass der Vermieter diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen kann. Dies kann auch mit Hilfe eines Formularmietvertrages geschehen. AGB-rechtliche Bedenken stehen dem grundsätzlich nicht entgegen. Allerdings hat sich in den letzten Jahren ein umfangreicher Wirrwarr um wirksame und unwirksame Klauseln gebildet.

 

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist in § 28 Abs. 4 S. 5 der II. BV definiert. Danach fallen unter die Schönheitsreparaturen  das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Beseitigung von Schäden an Putz, Mauerwerk, Türen und ähnlichem fällt nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen.

 

Die laufenden Schönheitsreparaturen könne dem Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans auferlegt werden. Dabei sind jedoch verschiedene Dinge zu beachten.

 

1. Die Frsiten dürfen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu Laufen beginnen, der Mieter darf nicht mit den Abnutzungen des Vormeiters belastet werden.

 

2. Die Zeiträume in denen die Arbeiten durchzuführen sind, müssen üblich und angemessen sein. Dabei gilt im Allgemeinen die Faustregel:

  • 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschräume
  • 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume
  • 7 Jahre für sonstige Räume

 

3. Die Fristen dürfen lediglich als Richtlinien benannt sein und sich die Renovierungspflicht nach dem tatsächlichen Bedarf richten. Klauseln, die nur die Frsiten benennen ohne auf den tatsächlichen Bedarf abzustellen, sind als "starrer" Fristenplan wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

 

Verschlimmbesserung

Durchgeführte, aber fehlerhaft ausgeführte Schönheitsreparaturen sind eine Pflichtverletzung des Mieters, welches einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen.

 

Selbst wenn der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, diese gleichwohl aber ausführt, hat sie als Nebenpflicht so zu erledigen, dass der Vertragspartner keinen Schaden erleidet (§ 241 II BGB). Gegen diese Nebenpflicht verstößt ein Mieter, wenn seine Arbeiten zu einer Verschlimmbesserung geführt haben. Handelt der Mieter schuldhaft, so steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch aus § 280 I BGB zu.

 

Der Vermieter hat jedoch nur dann einen Schadensersatzanspruch, wenn ihm durch die Art der Renovierung durch den Mieter ein Aufwand entstanden ist, der im Falle einer unterlassenden Schönheitsreparatur nicht entstanden wäre. Demzufolge ist zu prüfen, ob der Fehler des Mieters überhaupt für Notwendigkeit einer Neudekoration kausal waren.

 

Der Vermieter hat demzufolge konkret darzulegen, inwieweit er durch die von dem Mieter durchgeführten Arbeiten einen Schaden erlitten hat. Dazu muss der Vermieter eine Differenzberechnung darlegen, inwieweit die Kosten der Renovierung der Wohnung auf Grund der mieterseits vorgenommenen Arbeiten höher sind, als sie bei Auszug ohne die Vornahme von jeglichen Arbeiten gewesen wären.