Grundsätzlich gilt, dass der Mieter zur Duldung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet ist.  Unter die Erhaltungsmaßnahmen fallen Instandhaltungs- und Instandsetzungsabreiten, also z.B. Maßnahmen zur Vermeidung oder Behebung baulicher Mängel. Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen dagegen Maßnahmen, die  zu einer Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen.

 

Eine Ausnahme von dieser Duldungspflicht gilt nur dann, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtung der Interessen des Vermieters oder andere Mieter nicht zu rechtfertigen sind. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

 

Die Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter mindestens drei Monate vor Maßnahmenbeginn den Mietern ankündigen. Er muss dabei den voraussichtlichen Zeitraum und Umfang der Arbeiten ankündigen, sowie die zu erwartende Mieterhöhung. Im Fall der Modernisierungsankündigung hat der Mieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung.

 

Des Weiteren ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Aufwendungen zu ersetzen, die diesem infolge der Modernisierung entstanden sind. Dazu zählen u.a. Eigenleistungen des Mieters, Kosten einer Anschlussrenovierung oder auch Kosten der Hotelunterkunft, wenn die Wohnung zeitweise nicht bewohnbar ist. Der Mieter ist in einem solchen Falle unter Umständen sogar zur Forderung eines Vorschusses berechtigt.

 

Unter die Aufwendungen fallen alle Ausgaben und Eigenleistungen des Mieters, die zwar von der Modernisierungsmaßnahme veranlasst, aber weder vom Mieter noch vom Vermieter zu vertreten sind. z.B.:

  • Reinigungskosten
  • Kosten der Anschlussrenovierung
  • Kosten der Hotelunterkunft
  • Einlagerung von Möbeln und Hausrat
  • Mehrkosten einer Gaststättenverpflegung

 

Während der Modernisierung ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, soweit und solange durch die Maßnahme der vertragsgemäße Gebrauch aufgehoben oder nicht nur unwesentlich gemindert wird. Es gilt hier das normale Minderungsrecht. Eine Minderung ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter die Modernisierung selbst gewünscht hat.

 

Mieterhöhung auf Grund einer Modernissierung:

Führt der Vermieter am Mietobjekt bauliche Maßnahmen durch, die

  • den Gebrauchswert der Wohnsache nachhaltig erhöhen
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern
  • zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führen
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kann die jährliche Miete um 11 % der auf die Wohnung verwendeten Kosten erhöht werden. Voraussetzung ist eine begründete Mitteilung des Vermieters an den Mieter, in der die Kosten und die Umlage erläutert werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete dann ab dem 3. Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung.