Die Mietkaution stellt eine Sicherheit für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt dar (§ 551 Abs. 1 BGB). Also etwa in den Fällen, dass der Mieter keine Miete zahlt oder die Wohnung nach dem Auszug vertragswidrig in unrenovierten oder beschädigten Zustand hinterlässt.

 

Die Pflicht zur Leistung einer Mietkaution muss vertraglich vereinbart sein, sie entsteht nicht automatisch mit Abschluss eines Mietvertrages. Die Art der Kaution ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, es kommt hier auf die vertragliche Vereinbarung an.  Sie kann sowohl als Bargeldzahlung, Einzahlung auf ein Sperrkonto, Sicherungsabtretung oder Bürgschaft geleistet werden.

 

Die Höhe der zu leistenden Kaution ist auf 3 Nettokaltmieten begrenzt, die Vorauszahlungen oder Pauschalen für die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.  Ist die Kaution als Geldsumme vom Mieter bereitzustellen, ist der Mieter berechtigt, diese in 3 gleich großen Teilsummen zu zahlen, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist (§ 551 Abs. 2 BGB).

 

Der Vermieter ist verpflichtet, soweit er die Kaution als Barkaution erhalten, diese getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. Sinn dieser Regelung ist es, die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters zu sichern.

 

Die Barkaution ist vom Vermieter zu verzinsen, und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen und den Zinsertrag der Sicherungssumme gutzuschreiben. Der Zinsertrag erhöht die Sicherheit und kommt dem Mieter zugute.

 

Während des Mietverhältnisses ist der Mieter nicht berechtigt, gegen Forderungen des Vermieters aufzurechnen, dies ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich. Aus diesem Grunde ist es dem Mieter auch nicht gestattet, die Mietkaution „abzuwohnen“. Tut dies der Mieter gleichwohl, so ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter ein Wiederauffüllen der Kaution zu verlangen, dies unter Umständen auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses.