Eine Mieterhöhung kann von den Vertragsparteien jederzeit vereinbart werden. Des Weietern kann eine Mieerhöhung bereits im Mietvertag im Wege einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart sein. Daneben besteht noch die Möglichkeit der Mieterhöhung nach dem so genannten Vergleichsmietensystem.

 

Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist nicht gestattet.

 

1. Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete wird eine schrittweise Erhöhung der Miete in gewissen Zeitabständen vereinbart. Die Miete muss dabei jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Mieterhöhung aus anderen gründen (z.B. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) ist während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung nicht möglich. Ausgenommen davon ist lediglich eine Erhöhung der Miete auf Grund gestiegener Betriebskosten.

 

2. Indexmiete

Unter einer Indexmiete versteht man die Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Auch in diesem Fall gilt, dass die Miete seit Mietbeginn oder seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein muss.

 

3. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters auf die Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn:

  • seit der letzten Mieterhöhung mehr als 15 Monate vergangen sind, wobei das Erhöhungsverlangen frühstens 12 Monate seit der letzten Mieterhöhung dem Mieter zugehen darf
  • die Erhöhung nicht 20 % innerhalb von 3 Jahren übersteigt
  • und das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter wenigstens in Textform zugeht und begründet ist.

Maßstab für die Anpassung an die ortsübliche Vergleichmiete ist eine fiktive Miethöhe, welche sich aus mehren Merkmalen für den Wohnwert in einem bestimmten örtlichen Bereich ermittelt wird. Zu diesen Merkmalen gehören u.a. die Art, Lage, Größe und Beschaffenheit der Wohnung.

 

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird am häufigsten ein Mietspiegel verwendet. Bei den Mietspiegeln wird zwischen den so genannten „einfachen“ Mietspiegel und dem „qualifizierten“ Mietspiegel unterschieden.

 

Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer oder mehreren Gemeinden, die entweder von den Gemeinden selbst oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter (Mieterbund, Haus- und Grundstückseigentümerverband) erstellt oder anerkannt worden sind.

 

Der qualifizierte Mietspiegel ist ein Mietspiegel, bei dem die Übersicht zur Vergleichsmiete nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern anerkannt wurde.

 

Andere Begründungsmittel sind eine Mietdatenbank, ein von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstelltes Gutachten oder der Nachweis von mindestens drei Vergleichswohnungen.

 

Wenn die Voraussetzungen für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen vorliegen, hat der Mieter ein Überlegungsfrist von maximal 2 Monaten.

  • Der Mieter kann dem Erhöhungsverlangen zustimmen. In diesem Fall schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens
  • Der Mieter kann dem Erhöhungsverlangen widersprechen oder gar nicht reagieren. In  diesem Fall kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen.

 

Zur Frage der Mieterhöhung nach Modernisierung hier