Nach § 536 BGB ist eine Wohnung mangelhaft, wenn ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unwesentlich vermindert ist. Dabei kommt es darauf an, inwieweit der tatsächlich Zustand der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Mietgebrauch abweicht. Dabei kann der Mangel aus der Mietsache selbst, oder auch durch tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse außerhalb der Mietsache ergeben.

 

Im Wesentlichen sind folgende Arten von Mängeln zu unterscheiden:

 

1. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaften

Eine zugesicherte Eigenschaft liegt vor, wenn sich der Vermieter vertraglich für das Bestehen einer bestimmten Eigenschaft der Wohnung verpflichtet hat. Eine solche Beschaffenheit kann in der Wohnung selbst, oder auch in einer Eigenschaft außerhalb der Wohnung ergeben, die jedoch von entscheidender Bedeutung ist. Ein Beispielt für das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ist z.B. die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten, wenn der Vermieter die Flächenangabe bei Vertragschluss zugesichert hat.

 

2. Sachmängel

Sachmängel können in Form von Baumängeln (z.B. fehlender Schallschutz, Mängel an der Bausubstanz, Abweichungen von DIN-Normen und Bauvorschriften) oder Betriebsmängeln (unzureichende Versorgung mit Heizung, Strom oder Wasser) vorliegen.

 

3. Rechtsmängel

Rechtsmängel liegen bspw. in der Störung oder Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung der Mietsache vor. Wenn der Vermieter die Wohnung zweimal vermietet hat, die Wohnung aber naturgemäß nur einem Vertragspartner überlassen kann. Weiterhin fallen unter diese Gruppe die Fälle einer behördlichen Genehmigung für die geplante Nutzung der Mietsache.

 

Ist das Mietobjekt mangelbehaftet, so ist der Mieter zur unverzüglichen Mängelanzeige beim Vermieter verpflichtet. Kommt der Mieter dieser Anzeigepflicht nicht nach, so kann er sich nicht auf die Gewährleistungsrecht berufen und ist darüber hinaus dem Vermieter zum Ersatz des aus der verspäteten Anzeige erwachsenden Schadens verpflichtet.

 

Mietminderung

Weißt die Wohnung Mängel auf, so ist der Mieter zur Minderung der Miete bis hin zur möglichen vollständigen Aufhebung der Mietzahlungspflicht berechtigt.

 

Die Mietminderung tritt automatisch ein, der Mieter kann die Mietzahlung demzufolge von sich aus mindern, eine Vereinbarung mit dem Vermieter ist dazu nicht notwendig.

 

Die Mietminderung tritt zwar grundsätzlich unabhängig davon ein, ob der Mangel bereit bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war oder erst im Laufe des Mietverhältnisses eintritt. Bestand der Mangel jedoch bereits bei Mietbeginn und kannte der Mieter den Mangel und hat die Wohnung gleichwohl vorbehaltlos angenommen, so kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, angenommen hat.

 

Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich dem Unfang der Beeinträchtigung, dem Zeitraum, wie lange dieser andauerte oder noch andauert und nach der Art des Mangels. Zu beachten ist beispielsweise, ob nur einzelnen Räume oder die gesamte Wohnung von dem Mangel betroffen ist, oder auch der Zeitpunkt des Eintritts des Mietmangels (Bsp.: der Ausfall der Heizung wirkt sich im Winter wesentlich schwer aus, als im Sommer) Aus diesen Faktoren ist ein prozentualer Minderungsfaktor zu errechnen.

 

Die Minderung bezieht sich immer auf die Gesamtmiete, also die Nettokaltmiete plus der Betriebskostenvorauszahlungen.