Eine Definition des Begriffes Betriebskosten findet sich in § 1 BetrKV, die Einzelheiten, welche Kostenarten zu den Betriebskosten gehören, findet sich in § 2 BetrKV. Dort ist auch normiert, dass Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht unter die Betriebskosten fallen

 

Grundsätzlich hat der Vermieter die ruhenden Lasten (und damit die Betriebskosten)  zu tragen, jedoch kann er durch Vereinbarung eine Überwälzung auf den Mieter erfolgen. Dies muss im Mietvertrag hinreichend deutlich vereinbart sein.

 

Die Zahlung der Betriebskosten kann durch eine Pauschale oder durch Vorauszahlungen mit einer Abrechnung erfolgen. Im Falle einer Pauschale ist keine Abrechnung nötig, aber auch keine Nachforderung möglich, Anpassung der Pauschale gemäß § 560 BGB.

 

Im Falle einer Vorauszahlung muss jährlich über die Betriebskosten abgerechnet werden. Die Abrechnung ist dem Mieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann er eine aus der Abrechnung hervorgehende Nachforderung gegen den Mieter nicht mehr geltend machen.

 

Die Abrechnung selbst ist nach den Grundsätzen des § 259 BGB zu erstellen. In einer ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung müssen deshalb die folgenden Punkte enthalten sein:

  • Gesamtausgaben für das Mietobjekt
  • Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
  • Berechnung des Anteils der Mieter
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

 

Des Weiteren ist der Vermieter verpflichtet, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dies bedeutet, dass der Vermieter nur die Kosten abrechnen kann, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Es ist ein gedanklicher Vergleich anzustellen, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn die Möglichkeit der Kostenabwälzung nicht bestehen würde. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter gezwungen wäre, stets den billigsten Anbieter auszuwählen.