Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluß des Hauptvertrages

 

Kausalzusammenhang

 

Zwischen dem Abschluß des Hauptvertrages und der Tätigkeit des Maklers muß ein Kausalzusammenhang bestehen. Dabei ist es ausreichend, wenn der Makler mitursächlich  für den Vertragsschluss gewirkt hat. Der Makler muß eine Ursache für den Vertragsabschluß setzen, nicht jedoch die alleinige. Ein Makler ist für das Zustandekommen des Hauptvertrages mitursächlich, wenn der Auftraggeber nähere Informationen über ein bestimmtes Objekt erhalten hat und dem Auftraggeber diese Informationen nicht bereits bekannt waren.

 

Ein Vermittlungsmakler hat schon dann eine Mitursache gesetzt, wenn die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners irgendwie erhöht wurde.

 

Die Kausalität hat der Makler zu beweisen. Folgt der Vertragsabschluß in angemessener  Zeit auf Nachweis oder Vermutung, so wird die Ursächlichkeit vermutet. Insofern trifft dem Makler in diesem Fall keine Beweislast. Aber auch bei längeren Zeiträumen oder Unterbrechung kann Kausalität vorliegen und der Provisionsanspruch ist nicht ausgeschlossen.

 

Vorkenntnis

 

Es liegt jedoch keine Kausalität vor, wenn dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit bereits bekannt war. Eine Vorkenntnis wird dann angenommen, wenn alle, einem vollständigen Nachweis entsprechende Umstände bekannt sind. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die Tätigkeit des Maklers erst den Anstoß zum Abschluß des Vertrages gegeben hat, etwa durch wesentlich Zusatzinformationen, weitere Besichtigungstermine oder der Auftraggeber nutzt die Vorkenntnis nicht aus. In all diesen Fällen wird eine Kausalität bejaht.

 

Es besteht keine Pflicht des Auftraggebers auf die Vorkenntnis ein bestimmtes Objekt betreffend, hinzuweisen. Nimmt der Auftraggeber dann die Maklerleistung dennoch in Anspruch oder unterzeichnet eine Provisionsvereinbarung, so kann unter Umständen ein Provisionsanspruch entstanden sein.

 

Gegenüber einem Vermittlungsmakler greift der Einwand der Vorkenntnis regelmäßig nicht durch.

 

Unterbrechung der Kausalität

 

Eine Ursächlichkeit einer Maklerleistung ist jedoch nicht mehr gegeben, wenn die Vertragsgelegenheit nicht dieselbe ist, die der Kunde ausgenutzt hat. Weißt ein Makler z.B. ein bestimmtes Objekt nach und der Hauptvertrag kommt nicht zustande und informiert ein weiterer Makler den Interessenten zu einem späteren Zeitpunkt darüber, dass das Objekt nun doch wieder zu haben sei, dann ist dieser Hauptvertrag nicht auf die Leistung des ersten Maklers zurückzuführen. Der BGH hat die Ursächlichkeit in diesem Fall verneint.

 

Entfallen des Provisionsanspruches

 

wirtschaftliche Verflechtung

Eine sogenannte wirtschaftliche Verflechtung liegt dann vor, wenn der Makler den Vertrag selbst abschließt.

Eine echte Verflechtung liegt vor, wenn der Makler und der Vertragspartner des Auftraggebers als identisch aufgrund rechtlicher oder wirtschaftlicher Verbindung angesehen werden müssen. Eine Abgrenzung kann anhand der Frage, ob der Makler in seiner Eigenschaft als Makler zu einer selbständig und unabhängigen Willensbildung in der Lage ist, erfolgen.

 

Eine unechte Verflechtung liegt vor, wenn ein „institutionalisierter Interessenkonflikt“ vorliegt. Keine Maklertätigkeit des Verwalters einer Wohnanlage bei gleichzeitiger Entscheidungsbefugnis über die Veräußerung.

 

Grundsätzlich kann man sagen, dass eine den Provisionsanspruch ausschließende Verflechtung immer dann gegeben ist, wenn das Zustandekommen des Hauptvertrages nicht allein von einer übereinstimmenden Willensbildung der Parteien des Vertrages, sondern auch von einer Entscheidung des Maklers abhängig ist.

 

Eine Ausnahme liegt im Falle einer Provisionszusage vor. Wenn der Provisionsversprechende die Zusage in Kenntnis der Umstände abgibt, die den Provisionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern, weil es ihm gerade auf die Einschaltung dieser Person ankommt, erteilt, so soll der Provisionsanspruch nicht entfallen.

 

Verwirkung des Provisionsanspruches

 

Der Makler kann seinen Provisionsanspruch gemäß § 654 BGB verlieren, wenn er vertragswidrig doppelt tätig wird.

 

Unter einem Doppelmakler versteht man einen Makler, der von einem Verkäufer zum haus- oder Grundstücksverkauf beauftragt, gleichzeitig aber auch für einen Kaufinteressenten als Makler tätig wird

 

Voraussetzung für eine solche Verwirkung des Provisionsanspruches ist eine schwerwiegende Treupflichtverletzung vor bei oder nach Abschluß des Maklervertrages und der Makler muß diese Pflichtverletzung vorsätzlich oder leichtfertig begangen hat.

 

Eine Doppeltätigkeit ist grundsätzlich erlaubt. Sie kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn dies im Vertrag so vorgesehen ist und der Makler die damit verbundene Pflichten insb. der Parteilichkeit verletzt.