Leistung des Maklers

 

Das Gesetz unterscheidet in § 652 I 1 BGB grundsätzlich 2 Arten von Tätigkeiten des Maklers, zum einen der Nachweismakler, zum anderen der Vermittlungsmakler.

 

Welche Art von Tätigkeit durch den Makler genau geschuldet ist, ist dabei durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Ein Nachweismakler hat dabei keinen Provisionsanspruch für Vermittlungstätigkeiten und umgekehrt. Lässt sich die geschuldete Tätigkeit in keine der beiden Tätigkeitsarten einordnen, so ist auch kein Provisionsanspruch nach Maklerrecht entstanden.

 

In den meisten Fällen werden daher beide Tätigkeiten vereinbart werden. In einem solchen Fall entsteht der Provisionsanspruch auch schon durch eine der beiden Tätigkeiten.

 

Nachweismakler

Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages: Mitteilung des Maklers an seine Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag zu treten.

 

Mindestens notwendig für eine Nachweisleistung ist die Nennung von konkreten Grundstücken und konkret abschlussbereiter Vertragspartner. Dabei ist Gegenstand des Maklernachweises nicht ein bestimmtes Objekt, sondern die Möglichkeit über dieses Objekt einen Vertrag zu schließen.

Der Hinweis, ein Objekt sei in der Zwangsversteigerung ist kein Nachweis iSd. § 652 BGB, da es sich nicht um den Hinweis auf einen möglichen Vertragsschluss handelt.

 

Vermittlungsmakler 

Die Tätigkeit eines Vermittlungsmakler ist umfangreicher. Zusätzlich zum Nachweis ist eine Vermittlungstätigkeit des Maklers bei den Vertragsverhandlungen erforderlich.

 

Unter Vermittlung wird im Allgemeinen die bewusste, finale Förderung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners verstanden.

Der Makler muß mit beiden Parteien verhandeln, in Verbindung mit einem Dritten treten und auf dessen Willensentschließung einwirken. Der Makler muß dabei nicht mit beiden Seiten gleichzeitig verhandeln oder bei Abschluß des Vertrages selbst mitwirken. Sind der Auftraggeber oder der Interessent von vornherein bekannt, so steht dies einer Provision nicht entgegen. Der mit Abschlussvollmacht ausgestattete Makler kann nicht zugleich für die Gegenseite als Vermittlungsmakler auftreten, wohl aber als Nachweismakler tätig sein. 

 

Alleinauftrag

Grundsätzlich ist der Auftraggeber dazu berechtigt, mehrere Makler zu beauftragen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn bereits im Maklervertrag eine Verpflichtung befindet, dies nicht zu tun. Man spricht dann im allgemeinen von einem Alleinauftrag.

 

Hierbei ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Alleinauftrag zu unterscheiden. Bei einem einfachen Alleinauftrag ist der Auftraggeber verpflichtet, keinen weiteren Makler zu beauftragen, tut er dies doch so kann er sich möglicherweise schadensersatzpflichtig machen. Bei einem qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag ist darüber hinaus auch der Abschluß eines Eigengeschäfts untersagt.

 

Wichtig bei Abschluß eines Alleinauftrages ist die Begrenzung der Laufzeit. Andernfalls ist die wirtschaftliche Betätigungsfreiheit des Auftraggebers in wirtschaftlicher Hinsicht in sittenwidriger Art und Weise zu sehr eingeschränkt. Die zulässige Dauer eines Alleinauftrages hängt dabei von Einzelfall und dem Gegenstand des Auftrages ab. Generell wird wohl ein Zeitraum von 6 Monaten als angemessen betrachtet.

 

Ein stillschweigender Abschluß eines Makleralleinauftrages ist nur dann möglich, wenn genügend Anhaltspunkte für einen solchen Willen vorhanden sind. Eine Verschwiegenheitserklärung reicht dazu nicht aus.

 

Reservierungsvereinbarung

Unter einer Reservierungsvereinbarung versteht man eine Verpflichtung des Maklers, ein bestimmtes Objekt für einen gewissen Zeitraum – der Überlegungszeit – nicht anderweitig anzubieten. Dafür zahlt der Auftraggeber eine Reservierungsgebühr.

 

Beeinträchtigt die Höhe der Reservierungsgebühr den Erwerber so in seiner Entschlussfreiheit, dass er beim Abschluß des Hauptvertrages unter Zugzwang steht, so ist die Vereinbarung zumindest formbedürftig, muß also schriftlich abgeschlossen werden.

Bei einer zeitlich unbegrenzten Geltungsdauer der Reservierungsvereinbarung kann auch eine Nichtigkeit der Vereinbarung wegen Sittenwidrigkeit in Betracht kommen.

 

Die Reservierungsgebühr sollte deshalb niedriger als die eigentliche Provision sein und bei Vertragsschluss auf die Provision angerechnet werden.

 

Nebenpflichten

Mit dem Abschluss eines Maklervertrages gibt es sowohl für den Makler als auch für den Auftraggeber sogenannte Nebenpflichten, d.h. es bestehen Pflichten, die über die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit bzw. die Pflicht zur Provisionszahlung hinausgehen.

 

Den Makler treffen hierbei insbesondere Aufklärungs- und Beratungspflichten. Diese können vor allem rechtliche und steuerliche Aspekte des Vertragsschlusses betreffen.

 

Das Vertragsrisiko des Hauptvertrages tragen die Hauptparteien jedoch immer selbst. Der Makler ist deshalb z.B. nicht haftbar zu machen etwa für die fehlende Bonität eines vermittelten Grundstückkäufers.

 

Für die Richtigkeit von Angaben über ein Vertragsobjekt durch den Vertragspartner an den jeweiligen Interessenten haftet der Makler grundsätzlich nicht. Ausnahmen können sich jedoch auch hier im Einzelfall ergeben. Gleiches gilt, wenn der Makler es übernimmt eine Behördenauskunft über die Bebaubarkeit eines Grundstückes einzuholen. Der Makler haftet dabei nur für die richtige Weitergabe der Auskunft, nicht jedoch für deren Richtigkeit (BGH IVa ZR 85/80).

 

Den Auftraggeber treffen Sorgfalts- und Treuepflichten. Die umfasst vor allem Mitteilungspflichten und das Weitergabeverbot von Informationen.

Bei der Verletzung von Nebenpflichten kann ein Schadensersatzanspruch der anderen Vertragspartei entstehen.