Einführung in das Rechts des Immobilienmaklers

 

Einleitung

 

Der Begriff des Maklerrechts beschreibt kein fest abgestecktes Rechtsgebiet, sondern umfasst vielfältige Arten von Maklertätigkeiten und ihre rechtliche Ausgestaltung. Grundsätzlich könnte man sagen, allen Maklern gemeinsam ist die Vermittlung von Vertragsabschlüssen gegen Provision. Damit sind die Gemeinsamkeiten aber auch schon erschöpft.

Zunächst ist bei der Eingrenzung des Begriffes Makler zwischen dem Zivilmakler und dem Handelsmakler i.S.d. §§ 93 ff HGB zu unterscheiden. Unter den Begriff des Handelsmaklers fallen insbesondere der Versicherungsmakler, der Börsenmakler oder Rohstoffmakler. Diese Tätigkeiten sollen jedoch nicht Bestandteil dieser Betrachtung sein.

 

Vielmehr geht es im folgenden um den Zivilmakler, welcher in erster Linie als Immobilienmakler auftritt. Daneben fallen unter den Begriff des Zivilmaklers auch der Darlehensmakler, der private Arbeitsvermittler, der Unternehmensmakler und der Ehemakler.

 

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers zeichnet sich durch den Nachweis und die Vermittlung von Gelegenheiten zum Abschluß von Kauf-, Miet-, und Pachtverträgen aus.

Durch den Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Makler für den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluß oder die Vermittlung eines Vertrages mit einem Dritten eine Provision (auch bekannt als Maklerlohn oder Courtage) zu zahlen.

 

Charakteristisch für den Maklervertrag ist dabei, dass die Zahlung der Provision in der Regel erfolgsabhängig erfolgt und grundsätzlich auch nur dann erfolgt, wenn die Tätigkeit des Maklers wirklich ursächlich für den Vertragsabschluß geworden ist. Der Auftraggeber ist dabei trotz der Einschaltung des Maklers in seiner Entschließung des Vertragsschlusses vollkommen frei. Genauso ist der Makler grundsätzlich frei für seinen Auftraggeber überhaupt tätig zu werden.

 

Wenn man diese Grundsätze des Maklervertrages berücksichtigt, so resultierenden daraus folgende Voraussetzungen für einen Maklerlohnanspruch:

  • Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber
  • Nachweis oder Vermittlungstätigkeit
  • wirksam zustande gekommener Hauptvertrag
  • Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrages

 

Diese Voraussetzungen sollen Leitfaden der folgenden Erörterung der Grundlagen und Probleme speziell des Rechtes des Immobilienmaklers sein.

 

Gesetzliche Grundlagen

 

Zunächst sollen jedoch die rechtlichen Grundlagen für die Tätigkeit eines Maklers beleuchtet werden. Diese finden sich sowohl im Zivilrecht, als auch im öffentlichen Recht.

 

Im Zivilrecht ist vor allem das BGB von Bedeutung. Allerdings ist das Maklerrecht nur sehr spärlich normiert. Die  §§ 652 – 654 BGB enthalten im wesentlichen nur Regelungen zum Provisionsverlangen bei Maklertätigkeiten.

Bei Tätigkeiten im Bereich der Vermittlung von Wohnraum ist das Wohnraumvermittlungsgesetz zu beachten. Die Besonderheiten, die sich im Zusammenhang mit dem WoVermG ergeben, werden im Anschluss an die allgemeinen Ausführungen erörtert.

Im Handelsgesetzbuch finden sich keine Vorschriften, denn der  Immobilienmakler ist kein Handelsmakler (Ausschlussprinzip des § 93 HGB), sondern ein Zivilmakler.

 

Im Öffentlichen Recht ist als wichtige Norm im Bereich des Maklerrechts § 34 c GewO zu nennen. Darin sind Voraussetzungen normiert, unter denen eine Maklertätigkeit gewerblich betrieben werden kann. Zum einen ist dazu eine Erlaubnis der zuständigen Behörde nötig. Die Erteilung einer solchen Erlaubnis wird von der Zuverlässigkeit des Antragstellers abhängig gemacht. Eine solche Zuverlässigkeit besitzt regelmäßig nicht, wer in den letzten 5 Jahren vor Antragstellung wegen eines Eigentums- oder Vermögensdeliktes verurteilt worden ist oder über das Vermögen des Antragstellers ein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist.