Die Miete

 

Der Mieter ist in erster Linie zur Zahlung der Miete verpflichtet. Die Höhe der Miete muß im Mietvertrag festgelegt sein. Die Miete bei Mietverträgen über Räumlichkeiten ist immer am dritten Werktag eines Monats fällig (§§ 579 II, 556b I BGB). Soll die Miete zu einem anderen Zeitpunkt fällig werden, so kann dies vertraglich vereinbart werden. Die Miethöhe unterliegt als Preisvereinbarung nicht der AGB-Kontrolle in Formularverträgen.

 

Grundsätzlich unterliegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 4 Nr. 12 UStG nicht der Umsatzsteuerpflicht. Trotzdem ist es dem Vermieter nach § 9 UStG möglich auf diese Steuererleichterung zu verzichten und auf die Miete Umsatzsteuer zu erheben. Der Mieter ist zur Zahlung der Umsatzsteuer nur verpflichtet, wenn dies eindeutig im Mietvertrag so festgelegt ist, oder wenn sich der Vermieter die Umsatzsteueroption bei Vertragsschluß eindeutig offen gelassen hat. Hat der Vermieter zur Umsatzsteuerzahlung optiert, so unterfallen der Umsatzsteuerpflicht auch Vorauszahlung auf die Betriebskosten.

 

Neben oder statt der einfachen Grundmiete gibt es weitere Gestaltungsmöglichkeiten der Miete. Dazu zählen insb. die Umsatzmiete, die Staffelmiete und die Miete mit Wertsicherungsklausel

 

Bei der Umsatzmiete wird die Höhe der zu entrichtenden Miet ganz oder teilweise vom Umsatz des Mieters abhängig gemacht. Bei einer vollständigen Abhängigkeit der Miete vom Umsatz nimmt der Vermieter voll am unternehmerischen Risiko des Mieters teil, d.h. es kann u.U. zu einem vollständigen Mietausfall kommen.

 

Eine Staffelmietvereinbarung ermöglicht eine Erhöhung der Miete in regelmäßigen Zeitabständen. Dabei kann eine betragsmäßige als auch eine prozentuale Steigerung der Miet vereinbart werden.

 

Bei Wertsicherungs- oder auch Gleitklauseln tritt eine automatische Mietanpassung unter bestimmten Voraussetzungen eine. Die Entwicklung der Miete wird dabei an den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes angelehnt. Erhöht sich dieser Index um einen bestimmten betrag, so erhöht sich die Miete ebenfalls um diese Steigerung.

 

Neben der Kaltmiete als Nutzungsentgelt sind auch regelmäßig die Betriebskosten (oder Nebenkosten) Bestandteil der Miete. Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter muß ausdrücklich vereinbart werden, da die Betriebskosten gemäß § 535 I 3 BGB eigentlich vom Vermieter zu tragen sind. Dabei sind die vom Mieter zu tragenden Kosten einzeln aufzuführen, die Formulierung „die Betriebskosten trägt der Mieter“ sind von der Rechtsprechung wiederholt als unwirksam angesehen worden.