Beendigung des Mietvertrages

 

Ein Mietvertrag kann durch eine ganze Reihe von Gründen beendet werden (§ 542 BGB). Zum einen kann das Mietverhältnis durch Zeitablauf bei einem beendeten Mietverhältnis beendet sein. Zum anderen kann eine Mietverhältnis auch durch Kündigung beendet werden. Dabei ist zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Eine weitere Möglichkeit der Beendigung eines Mietvertrages ist ein Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter.

 

1. Allgemeines zur Kündigung

Eine Kündigung kann außerordentlich oder ordentlich erklärt werden.

 

Eine ordentliche Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Das Mietverhältnis wird dann nach Ablauf der gesetzlichen (§ 580 a II BGB) oder einer vertraglichen Kündigungsfrist beendet. Enthält das Kündigungsschreiben dabei keinen Kündigungstermin, wird die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam. Für eine ordentliche Kündigung ist es nicht notwendig, dass ein Kündigungsgrund angegeben wird.

 

Eine außerordentliche Kündigung kann sowohl bei befristeten als auch unbefristeten Mietverhältnissen ausgesprochen werden. Eine außerordentliche Kündigung erfolgt in der Regel fristlos, das Mietverhältnis wird dann mit Aussprache der Kündigung beendet.

Im Gegensatz zur ordentlichen muß bei einer außerordentlichen Kündigung ein Kündigungsgrund vorliegen (§ 543 BGB).

 

Beiden Kündigungsarten gemein ist, dass sie grundsätzlich formfrei erklärt werden können. Eine mündliche Kündigung ist also vollkommen ausreichend. Etwas anderes gilt nur dann, wenn bereits im Mietvertrag ein Schriftformerfordernis im Falle einer Kündigung vereinbart wurde.

 

Wenn eine Kündigung durch eine Vertreter erfolgen soll, so muß dabei eine Originalvollmacht vorgelegt werden (§ 174 S.1 BGB). Wird diese nicht vorgelegt, so kann die Kündigung zurückgewiesen werden, mit der Folge, dass die Kündigung nicht zugegangen ist. Diese Zurückweisung muß jedoch unverzüglich erfolgen.

 

Der Begriff Kündigung muß in einer Kündigungserklärung nicht notwendigerweise enthalten sein.

 

2. Kündigung durch den Mieter

Der Mieter hat insbesondere dann ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn ihm die Mietsache vom Vermieter vorenthalten wird, er die gemieteten Räumlichkeiten also teilweise oder gar nicht nutzen kann (§ 543 II Nr. 1 BGB).

Von der Rechtsprechung ist dabei anerkannt, dass auch bei Vorliegen von Mängeln ein Teilentzug gesehen werden kann. Der Mieter hat dann auch im Falle der Nichtbeseitigung dieser Mängel durch den Vermieter das recht zur außerordentlichen Kündigung.

 

Schon gesetzlich ist geregelt, dass ein Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht, wenn der Aufenthalt in den gemieteten Räumen gesundheitsgefährdend

 

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung ist ebenfalls gegeben, wenn der Vermieter seine Genehmigung zur Untervermietung unberechtigterweise verweigert (§ 540 I 2 BGB).

 

3. Kündigung durch den Vermieter

Eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter aus mehrere Gründe erfolgen.

Zum einen kann eine Kündigung aufgrund des Zahlungsverzuges des Mieters ausgesprochen werden (§ 543 II Nr. 3 BGB). Der Vermieter ist zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgenden Terminen ,mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

 

Ebenfalls ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter nur mit einer Mietzahlung im Rückstand ist, gleichzeitig aber ankündigt, er werde keine weiteren Mietzahlungen leisten oder wenn der Mieter die erste Miete und gleichzeitig die Kaution nicht bezahlt, denn dann bestehen berechtigte Zweifel des Vermieters an der Bonität des Mieters.

 

Ein anderer Kündigungsgrund kann gemäß § 543 I BGB  darin liegen, dass eine Vertragspartei eine so schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hat, dass der anderen Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Darunter fällt z.B. die stete unpünktliche Zahlung der Miete, aber auch die Fälle der erheblichen Störung des Hausfriedens etwa durch Lärm, schwerwiegende, wiederholte Beleidigungen oder Tätlichkeiten.

Nach § 543 III BGB ist jedoch vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung durch den Vermieter erforderlich.

 

Ein Grund zur fristlosen Kündigung liegt gemäß § 543 II 2 BGB auch im vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Zum vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache gehört z.B. die unerlaubte Untervermietung, wenn der Vermieter einen Grund gehabt hätte, diese Untervermietung gerade nicht zu erlauben. Ein vertragswidriger Gebrauch liegt ebenfalls vor, falls Wohnraum als Gewerberaum oder Gewerberaum als Wohnraum genutzt wird.

 

Ein Fall des vertragswidrigen Gebrauchs liegt auch dann vor, wenn in einem gewerblichen Mietvertrag ein bestimmtes Gewerbe benannt wird und der Mieter plötzlich in den Räumlichkeiten ein völlig anderes Gewerbe betreibt.